Fel i fastighet 

Enligt jordabalken (1970:994) kap. 4 har köparen rätt till prisavdrag, hävning eller skadestånd om fastigheten är behäftad med fel. Nedan följer en juridiskt stringent analys av:

1. Feltyper enligt jordabalken
2. Köparens rättsmedel
3. Förutsättningar för att vinna framgång
4. Skadeståndsmöjligheter

⚖️ 1. Feltyper enligt Jordabalken (JB)

Fel i fastighet regleras i 4 kap. 19–19c §§ JB och indelas i:

a) 

Fysiska fel

 (JB 4 kap. 19 §)

Fel i fastighetens skick jämfört med vad köparen med fog kunnat förutsätta. Exempel:

• Fuktskador, röta, brister i konstruktion eller installationer.
• Dolda fel som inte upptäckts vid undersökning.

b) 

Rättsliga fel

 (JB 4 kap. 15 §)

Fastigheten belastas av en rättighet (t.ex. nyttjanderätt, servitut, hyresavtal) som köparen inte informerats om, och som inte framgår av inskrivning.

c) 

Rådighetsfel

 (JB 4 kap. 18 §)

Köparen hindras av myndighet från att använda fastigheten på avsett sätt (t.ex. bygglov vägras, markförorening kräver åtgärder).

✅ 2. Köparens rättsmedel vid fel

A. 

Prisavdrag (4 kap. 19 § JB)

Köparen har rätt till prisavdrag motsvarande fastighetens värdeminskning p.g.a. felet.

B. 

Hävning (4 kap. 19 § 2 st JB)

Endast om felet är väsentligt och säljaren handlat vårdslöst eller i strid mot avtal.

C. 

Skadestånd (4 kap. 19 § 2 st JB)

Köparen har rätt till skadestånd om säljaren varit vårdslös eller handlat i strid mot god tro, särskilt vid fel som säljaren kände till men inte upplyste om.

🔍 3. Förutsättningar för att vinna framgång

För att köparen ska vinna framgång krävs:

➤ 1. 

Fel föreligger objektivt

Fastigheten avviker från vad som med fog kunde förutsättas enligt avtalet och allmänt skick.

➤ 2. 

Ingen friskrivning

Felansvaret kan begränsas genom friskrivningsklausul, men sådan måste vara:

• Tydlig och specifik
• Inte strida mot tro och heder (4 kap. 19 c § JB)

➤ 3. 

Rättidig reklamation

Köparen måste reklamera inom skälig tid efter att felet upptäckts eller borde upptäckts, enligt 4 kap. 19 a § JB.

➤ 4. 

Uppfylld undersökningsplikt

Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Fel som kunnat upptäckas kan inte göras gällande, enligt 4 kap. 19 § 2 st JB.

💰 4. Skadeståndets omfattning

Om skadestånd blir aktuellt gäller:

1. Ersättning för direkt ekonomisk skada (ex. saneringskostnader, avhjälpande av fukt).
2. Indirekt skada (ex. utebliven hyresintäkt) ersätts endast om säljaren varit vårdslös.
3. Beräkning sker enligt skadeståndsrättsliga principer (se även SkL 2 kap. 1 §).
4. Rättspraxis ställer krav på kausalitet och att skadan är förutsebar.

📌 Sammanfattning i punktform

Feltyp	Definition	Rättsmedel
Fysiskt fel	Avvikelse från skick som köparen kunnat räkna med	Prisavdrag, ev. hävning, ev. skadestånd
Rättsligt fel	Dolda rättigheter (servitut, hyra etc.)	Prisavdrag, skadestånd
RÃ¥dighetsfel	Myndighetsförbud mot användning	Prisavdrag,Â